Intervju med Nischer Properties VD Robert Vangstad

För de som inte tidigare har hört talas om Nischer Properties, kan du berätta lite mer om er verksamhet, vad ni gör och vilken marknad ni adresserar?  

Nischer Properties är ett fastighetsutvecklingsbolag med fokus på nischade konceptboenden i stor- och universitetsstäder, där vi idag arbetar inom fem nischer – därav namnet Nischer Properties. Vi når genom våra fem nischer nästan alla målgrupper:

Start living är ett koncept som erbjuder prisvärda boenden med kvadratsmart planlösning. På så sätt finns utrymme att leva stort på en liten yta. Konceptet riktar sig till ungdomar och andra som söker sitt första egna boende.

Competence Living är ett koncept som erbjuder företag långa blockhyresavtal med flertalet lägenheter samt service i form av möblering, städning mm om så önskas.

Family living är ett koncept med ambitionen är en planlösning som är så flexibel att man kan bo kvar i samma boende även när familjen genomgår en förändring. Exempelvis väggar som enkelt kan sättas upp, flyttas eller tas ner i takt med att behoven förändras. Med andra ord rör det sig om småhus och lägenheter som är yteffektiva och litet mindre.

Grand Living är ett koncept som erbjuder kvalitetsboende för aktiva människor i den övre medelåldern. Konceptet är utvecklat ihop med arkitekten Thomas Sandell och präglas av god estetik, hög kvalitet och komfort samt generösa gemensamhetsytor. Detta koncept är igång med projektet i Örnsköldsvik.

Care Living är ett koncept som erbjuder kundfokuserade stödboenden för äldre som vill bo kvar i en hemmaliknande miljö, med andra ord äldreboenden och LSS-boenden. Detta koncept är igång med projektet i Järfälla.

Vår byggrättsportfölj påbörjades egentligen under 2016 med Haninge, 2017 med Örnsköldsvik och Karlstad där vi redan under 2017 hade en pipe om 488 bostäder. Under 2018 utökade vi vår portfölj kraftigt till över 1000 bostäder. 2019 förvärvades Nyhem vilket innebar en starkare kompetens och know how kring industriellt byggande samtidigt som Nyhem tog med ett samarbete med HSB.

Vi arbetar idag nära med baltiska fabriker, vilket i förlängningen innebär bra kostnadskontroll samtidigt som vi med vårt montagegäng kan serva hela Sverige, vi är alltså rikstäckande men fokuserar oss främst på städer som ser lokal urbanisering. Vi bygger oftast med det statliga investeringsstödet och bostäderna är idag viktade ungefär 70/30 hyres – och bostadsrätter. I samtliga av våra projekt som vi driver själva så siktar vi på minst 15-20 % i vinstmarginal, i vårt färdiga projekt i Karlstad så landade marginalen på drygt 20 %.

Vi har idag tre starka huvudägare idag, David Aspehult som är grundare och tidigare VD, Tommy Marklund som är styrelseordförande genom samt Rolf Lundström genom Provobis invest, som bland annat är storägare i Svolder. Provobis kan med sin finansiella styrka, kontaktnät och kunskap bidra till vår fortsatta expansion på ett mycket bra sätt.

Skulle du kunna berätta om hur er affärsmodell fungerar?

Vår affärsmodell är relativt traditionell – där nyckeln ligger i att erhålla byggrätter och mark. Detta gör vi primärt genom direktanvisningar från kommuner, vilket är billigt samtidigt som man ofta kan betala efter tid. Vi förvärvar även mark och byggrätter, men då vill vi ofta se bygglov på plats. Generellt vill vi betala max 3 000 SEK per bta.

Så man kan säga att vi driver detaljplaner, lämnar in bygglov, upphandlar produktion och bygger ofta husen med det statliga investeringsstödet – sen säljer vi eller behåller fastigheterna. Vi anpassar koncepten från marken men det är viktigt att vi kan bygga modulärt – men det krävs alltid viss anpassning. Tidigare har vi alltid sålt våra projekt, men med Rolfs intåg så har vi tagit ett strategiskt beslut att i framtiden behålla en del av projekten för förvaltning.

Vi har valt att inte ta upp lån i tidiga skeden utan arbetar med eget kapital fram till byggstart då vi tar upp byggkreditiv. Vi tar in eget kapital genom att sälja andelar av projekten till externa investerare, där andelen som vi säljer brukar ligga på 10-30 %. Detta finansierar markköp och den löpande verksamheten, vilket har varit en framgångsrik modell hittills.

Kan du berätta lite mer om pågående projekt, hur stor ägarandel ni har i respektive projekt idag samt hur ni ser på denna andel framgent?

Vi har i år avslutat Karlstads-projektet som såldes 31 januari för 100 MSEK, där vi nådde drygt 20 % i vinstmarginal, varav vi ägde 70 % av projektet.

Vi har även ett projekt i samarbete med HSB, vilket har en lite annan affärsmodell i och med att vi bygger åt annan, vilket innebär något lägre marginal men med ett kommunicerat ordervärde för projektet om 31 MSEK. 

I pipen har vi framförallt tre projekt som är igång och är i fokus:

Örnsköldsvik – 240 hyresrätter som vi kommer att sälja på marknaden, detta projekt har vi lämnat in bygglov för nu och det förväntas vinna laga kraft efter sommaren så att vi kan påbörja markarbete till hösten. Under nästa sommar förväntar vi oss att börja bygga första huset för att sedermera sälja det på hösten, totalt skall 3 hus byggas. Kommunicerad projektvinst är om 78 MSEK. Här har vi idag sålt andelar för 20 %, vilket har genererat 10 MSEK.

Östersund – På charmiga Frösön i Östersund planeras ca 150 hyresrätter om 1-3 rum. Här förväntas vi få bygglov beviljat efter sommaren för att sedan påbörja markarbeten under hösten. I detta projekt har vi sålt en andel om lite mer än vanligt, 32,5 %, vilket har genererat 6,5 MSEK.

Ovan två projekt byggs med det statliga investeringsstödet – värt att notera är att vi bygger lågenergihus vilket innebär ett högre investeringsstöd.

Järfälla – Ett bostadsrättsprojekt där kommunen avser köpa 12 stycken LSS lägenheter. Arbetet kommer att ske i tre etapper där första etappen är att bygga ett hus med 50 lägenheter. (a Vi har för avsikt att lämna in bygglov i sommar och sen påbörja markarbetet för att sedermera påbörja försäljning av resterande bostäder mot årsslutet. Vi har indikationer på en bra efterfrågan, detta då vår slutprodukt är attraktiv rent prismässigt. Här förväntar vi oss att sälja andelar för 20 %, vilket vi förväntar oss få in 14 MSEK för. Totalt sett så räknar vi med 74 MSEK i projektvinst i Järfälla.

I övrigt så har vi ett 100 % ägande i alla andra projekt som är i tidigare faser än ovan nämnda projekt.

Var ser du att Nischer är om tre år?

Jag skulle vilja lyfta fyra områden:

Vi kommer fortsätta att utveckla vår byggrättsportfölj där vårt mål i år är att nå 2 000 byggrätter, men om 3 år så vill jag se att vi har 3000-4000 byggrätter som vi vunnit både organiskt genom kommunala markanvisningar och genom förvärv.

Vi kommer att ha startat upp vårt affärsområde kring förvaltning av fastigheter. Vi ämnar dels själva bygga ett bestånd att förvalta men vi ser även över möjligheten till förvärv.  

Vi skall ha förstärkt vår produktion där våra byggsystem skall fortsätta utvecklas till att hålla toppkvalitet samtidigt som vi har en god kostnadskontroll gällande produktion och tillverkning.  

Vi skall fortsatt vara fokuserade på att bygga med låg energiförbrukning där vi strävar efter hållbarhet och värnar om miljön, vilket vi redan är duktiga på, men om 3 år så har vi tagit detta ett steg längre och eventuellt blivit certifierade i någon mån.

Om du för en investerare skulle belysa något som är extra intressant att bevaka under 2020 gällande Nischer, vad skulle det i sådana fall vara?

Då hade jag tittat på hur vi bygger upp byggrättsportföljen framgent, vi har som sagt ett mål om att nå 2 000 i år. Vi skall även få beviljat byggloven och få igång produktion i år, vilket naturligtvis är viktigt. När vi är igång med det så har vi verkligen blivit en etablerad aktör med 300-400 lägenheter i produktion, vilket är en viktig milstolpe i och med att vi bevisar att vår organisation klarar att rampa upp. Allt detta skall vi såklart göra under god kostnadskontroll på produktion och bibehålla våra starka marginaler.

Kan du nämna tre anledningar till varför Nischer är en bra investering idag?

1. Vi är ett obelånat fastighetsutvecklingsbolag med 1500 bostäder i vår portfölj. 
2. Vi jobbar med hyresrätter med investeringsstöd. En bra modell om det uppstår oväntade ökade kostnader så kan vi oftast kompensera med mer stöd – med andra ord är det enkelt att hålla vårt marginalmål. Vi arbetar med industriellt byggande och har således bra koll på våra kostnader. 
3. Fastighetsutveckling går ofta bort sig i produktionen – men vi har bevisat att vi kan ta hela projekt från start till mål. Genom detta är risken betydligt lägre i vår verksamhet idag än hur det såg ut för några år sen.