Titania meddelade den 17 december år 2024 att bolaget har tecknat ett avtal om förvärv av fastigheten Byggmästaren 2 i Solna. Avtalet tecknades med Parkgate Byggmästaren 2 AB:s konkursbo och förvärvet görs till en köpeskilling om 150 MSEK med beräknat tillträde den 31 januari år 2025.
Fastigheten Byggmästaren 2 har planerats sedan år 2013 då framtagande av detaljplanen startade men givet den tidigare ägarens ekonomiska trångmål så har detaljplanearbetet inte gått vidare från samrådsskedet och byggnaden har istället tillåtits förfalla. Byggnaden består idag bl.a. av kontorslokaler, en extern lagerlokal och en bensinstation, där hela fastigheten utöver bensinstationen står tom i väntan på att byggnaden förväntas rivas och ge plats åt ca 350 bostäder som detaljplanen består av, vilket förväntas ske då detaljplanen vinner laga kraft.
Att fastigheten har passerat ett samrådsskede innebär att nästa steg är en granskning av de åsikter som inkommit under samrådet, samt eventuellt hänsynstagande till dessa, innan planen kan antas av kommunen och givet att detta antagande inte möter några överklagningar så vinner projektet laga kraft och kan därmed byggstartas. Titania beskriver att det finns flera parter som behöver samordnas för att få projektet på banan, däribland Solna stad och en närliggande bostadsrättsförening, vilket alltså kvarstår innan projektet vinner laga kraft. Titania har erfarenhet av att driva liknande projekt från detaljplansarbete till färdig fastighet, vilket Analyst Group ser som värdefullt då dessa erfarenheter kan användas för att ta projektet vidare till färdigställande. Ovan nämnda faktorer medför dock att Titania kan förvärva fastigheten Byggmästaren 2 i Solna till ett förmånligt pris.
Förvärvet anses ske till ett förmånligt pris
Projektet innefattar de parametrar som Titania letar efter i ett projekt, beläget i Stockholmregionen med spårbunden trafik i närheten. Majoriteten av bolagets projekt finns främst i förorter längre från centrum jämfört med Solna, då mark- och byggrättspriser oftast är lägre där, samtidigt som vakansrisken ändå antas vara låg och betalningsviljan hög.
Köpeskillingen, motsvarande ca 8 TSEK per ljus BTA, är ca 40 % av vad Alecta nyligen betalade till Besqab för en närliggande byggrätt, affären skedde under oktober för en köpeskilling om ca 300 MSEK för 195 byggrätter med en area om ca 16 000 kvm ljus BTA, vilket således motsvarar ca 19 TSEK per ljus BTA. Det ska dock nämnas att dessa byggrätter hade vunnit laga kraft, vilket alltså Byggmästaren 2 inte har gjort, något som även antas vara en primär anledning till det lägre priset. Däremot anser Analyst Group att en köpeskilling om 40 % av detta pris utgör en god risk/reward givet de kvarvarande stegen i processen och erfarenheten som Titania har som bostadsutvecklare, där ett lyckat projekt kan medföra en betydande projektvinst.
Projektet finansieras genom en club-deal, vilket innebär att flera finansiärer har gått ihop för att erbjuda ett lån, lånet kommer under de första 2 åren inte ha någon påverkan på koncernens kassaflöden, vilket anses fördelaktigt.
Sammanfattningsvis anser Analyst Group att förvärvet av byggrätten för Byggmästaren 2 sker till ett förmånligt pris givet de risker som kvarstår i processen, samtidigt som projektet passar väl in i bolagets affärsmodell att ha kontroll över hela värdekedjan från projektutveckling genom byggfas till färdigställd fastighet. Därtill anses läget vara utmärkt med närhet till Solna centrum och tunnelbana, vilket också passar väl in i Titanias modell.
Hur Analyst Group ser på Titania som investering
Titania är en bostadsutvecklare med exponering mot Stockholmsregionen, där Bolaget har en historik som ett entreprenadbolag och framgångsrikt utvecklat flertalet projekt från markförvärv till färdig fastighet. Projektportföljen består idag av en hög andel byggrätter, ca 90 %, vilka väntas färdigställas under de kommande åren och därmed bidra till en stark substanstillväxt om 30 % CAGR år 2023–2028. Baserat på ett estimerat NAV per aktie om 17,9 kr år 2025 och en applicerad multipel om P/NAV 0,8x, härleds ett potentiellt värde per aktie om 14,3 kr i ett Base scenario.
