Titania AB (”Titania” eller ”Bolaget”) meddelade den 11 april år 2025 att Bolaget har tecknat ett 10-årigt hyresavtal med träningskedjan STC för etablering av ett nytt gym i projektet Bjurbäcken 11 i Rågsved. Lokalen omfattar cirka 173 kvm och årshyran är satt enligt KPI för oktober 2025, uppgående till 519 000 kr per år (3 000 kronor per kvadratmeter). Senare under dagen meddelade Titania även att Bolaget har tecknat ett markanvisningsavtal med Solna stad beträffande en del av fastigheten Skytteholm 2:4.

Analyst Groups syn på hyresavtalet med STC

Analyst Group ser positivt på att Titania har tecknat ett 10-årigt avtal med gymkedjan STC, där tillträde beräknas till den 1 september 2025. I vår senaste aktieanalys av Titania estimerar Analyst Group att hyresintäkterna för närvarande i genomsnitt uppgår till ca 3,1 TSEK per kvadratmeter och år, motsvarande totalt 71,2 MSEK år 2024, vilket förväntas öka i takt med att nyproducerade fastigheter med högre hyror färdigställs. Därmed anses hyresavtalet vara i nära linje med genomsnittshyran för övriga förvaltningsfastigheter i Titanias portfölj.

Hyran för ett gym på bottenplan förväntas vara lägre jämfört med övriga fastigheten, bestående av 206 nya bostäder samt ett garage. Baserat på de ca 70 lägenheter om totalt ca 2 800 kvadratmeter som finns ute som lediga på HomeQ så uppgår den genomsnittliga hyran per kvadratmeter och år till ca 3,8 TSEK. Analyst Group estimerar att Titanias hyresintäkter kommer att öka från 71 MSEK år 2024 till ca 500 MSEK år 2028, primärt drivet av färdigställande av fler lägenheter, men även att färdigställda lägenheter förväntas ha en högre hyra än nuvarande förvaltningsfastigheter.

Inflyttning i lägenheterna i Bjurbäcken 11 förväntas ske i en första etapp i maj 2025 (102 lägenheter) samt en andra etapp i juni 2025 (104 bostäder). I samband med att projektet byggstartades beräknades det vara avslutat med att samtliga bostäder skulle vara inflyttningsklara under Q4-25, vilket således indikerar att projektet har färdigställts tidigare än initialt förväntat. Detta understryker enligt Analyst Group ytterligare Bolagets förmåga att bygga nya bostäder på ett effektivt vis, där bakgrunden som entreprenadbolag anses spela en viktig roll.

Analyst Groups syn på markanvisningsavtalet med Solna stad

Markanvisningsavtalet med Solna stad avser en del av fastigheten Skytteholm 2:4, vilket är en del av planområdet ”Kvarteret Byggmästaren m.fl.”, där Titania sedan tidigare har tillträtt fastigheten Byggmästaren 2 samt tecknat avtal om förvärv av fastigheten Byggmästaren 4. Tillsammans med markanvisningsavtalet avseende Skytteholm 2:4 medför detta att Titania nu kontrollerar hela det aktuella planområdet, vilket möjliggör en helhetsinriktad och effektiv planering av den framtida utvecklingen av kvarteret. Givet det tecknade markanvisningsavtalet fortsätter nu detaljplanarbetet, vilket tidigare har varit pausat.

Kvarteret innefattar de parametrar som Titania letar efter i ett projekt, beläget i Stockholmregionen med spårbunden trafik i närheten, dessutom med mer närhet till centrum än många andra projekt i portföljen, där priset för projektet anses vara fördelaktigt. Fastigheten Byggmästaren 2 förvärvades i december år 2024 för en köpeskilling om ca 8 TSEK per ljus BTA, vilket anses var ett fördelaktigt pris och antas vara ett resultat av tidigare problem under detaljplanarbetet. Fastigheten Byggmästaren 2 har planerats sedan år 2013 då framtagande av detaljplanen startade men givet den tidigare ägarens ekonomiska trångmål så har detaljplanearbetet inte gått vidare från samrådsskedet och byggnaden har i stället tillåtits förfalla. Byggnaden består idag bland annat av kontorslokaler, en extern lagerlokal och en bensinstation, där hela fastigheten utöver bensinstationen står tom i väntan på att byggnaden förväntas rivas och ge plats åt ca 350 bostäder som detaljplanen består av, vilket förväntas ske då detaljplanen vinner laga kraft.

Sammanfattningsvis ser Analyst Group positivt på att Titania har tecknat ett hyresavtal med gymkedjan STC till vad vi bedömer som goda villkor med en årlig hyra uppgående till 3 TSEK per kvadratmeter, motsvarande 519 TSEK totalt. Därtill ser vi positivt på att inflyttning i lägenheterna i fastigheten förväntas ske under maj och juni, vilket är tidigare än initialt förväntat. Avseende markanvisningsavtalet med Solna stad så ser vi stora fördelar med att Titania nu kontrollerar hela det aktuella planområdet, något som anses förbättra förutsättningarna för en helhetsinriktad och effektiv planering av den framtida utvecklingen av kvarteret.

Titania (”Titania” eller ”Bolaget”) publicerade den 20 februari år 2025 Bolagets delårsrapport för det fjärde kvartalet år 2024. Följande är några punkter som vi har valt att belysa i samband med rapporten:

• Stark substansvärdestillväxt
• Hyresintäkter i linje med våra estimat
• Handlas till en substansrabatt om 54 %

Avslutar året med stark substansvärdestillväxt

Vid utgången av det fjärde kvartalet uppgick Titanias substansvärde till 17,3 kr per stamaktie (10,5), motsvarande en substansvärdestillväxt om 64 % jämfört med samma kvartal föregående år, jämfört med föregående kvartal så uppgick tillväxten om 19 %, då substansvärdet uppgick till 14,5 kr. Substansvärdet har vuxit starkt under H2-24 efter ett par år av svagare utveckling, hänförligt dels till att Titania har adderat nya projekt till Bolagets projektportfölj, dels värdeförändringar i den befintliga projektportföljen genom att projekt har gjort framsteg samt sänkta avkastningskrav i takt med en sjunkande ränta.

Per utgången av år 2024 uppgick antalet bostäder i portföljen, såväl färdigställda som kommande, till 6 247, vilket kan jämföras med 3 846 vid utgången av år 2023 och understryker att Titania har hållit ett högt tempo avseende nya projekt under år 2024, ett år som har präglats av rekordfå byggstarter av lägenheter, vilket förväntas förvärra underutbudet av bostäder som finns i Stockholmsregionen. Samtidigt har Titania fortsatt att byggstarta projekt, givet att efterfrågan och betalningsviljan fortsatt anses hög, där Bolaget byggstartade 117 småhus i Vallentuna under Q4-24. Givet projektportföljen, där över 90 % av bostäderna utgörs av projekt som ännu inte är färdigställda, estimerar Analyst Group en stark substansvärdestillväxt framgent.

I slutet av Q4-24 meddelade Titania att Bolaget förvärvar fastigheten Byggmästaren 2 i Solna till en köpeskilling om 150 MSEK. Analyst Group anser att förvärvet av byggrätten för Byggmästaren 2 sker till ett förmånligt pris givet de risker som kvarstår i processen, samtidigt som projektet passar väl in i Bolagets affärsmodell gällande att kontrollera hela värdekedjan från projektutveckling genom byggfas till färdigställd fastighet. Därtill anses läget vara utmärkt med närhet till Solna centrum och tunnelbana, vilket också passar väl in i Titanias modell. Projektet tillträddes den 30:e januari och därefter meddelade Titania att Bolaget har tecknat avtal om att utöka projektvolymen ytterligare genom ett förvärv av den närliggande fastigheten Byggmästaren 4 från Bostadsrättsföreningen Ankdammen 33, vilket stärker Bolagets position i det attraktiva läget ytterligare och möjliggör en mer sammanhållen utveckling av projekten.

Hyresintäkter i linje med våra estimat

Nettoomsättningen under Q4-24 uppgick till 18,4 MSEK (15,6), motsvarande en tillväxt om 18 % och i linje med våra estimat om 18,6 MSEK. Nästan hela omsättningen, 18,3 MSEK (10,2), var hänförlig till hyresintäkter från Titanias projekt under förvaltning där ökningen är hänförlig till att Bolagets projekt i Täby färdigställdes i slutet av år 2023 och sedan dess bidragit med hyresintäkter. Driftnettot uppgick till 14,6 MSEK (5,8), i nära linje med vårt estimat om 15,3 MSEK.

Stabil finansiell ställning

Soliditeten vid utgången av Q4-24 uppgick till 32 % samtidigt som belåningsgraden uppgick till 57 %, vilket kan jämföras med 34 % respektive 56 % vid utgången av Q3-24. Båda måtten befinner sig därmed väl inom Titanias finansiella riskbegränsningar med en soliditet som inte ska understiga 25 % samtidigt som belåningsgraden inte ska överstiga 70 %. Titania har, likt andra fastighetsbolag, en hög belåning och Bolaget bedöms vara beroende av positiva värdeförändringar framgent för att kunna exekvera på nuvarande portfölj, vilket även förväntas ske i takt med att projekt utvecklas och färdigställs, i kombination med att avkastningskraven på Bolagets portfölj väntas sjunka.

Sammantaget anser Analyst Group att Titania levererade en stark rapport med en substansvärdestillväxt om 64 % mot föregående år. Bolaget har en projektportfölj med en hög andel byggrätter, över 90 %, vilka förväntas färdigställas under kommande år och bidra till en stark substansvärdestillväxt under vår prognosperiod. Samtliga projekt finns i Stockholmsområdet i närheten av spårbunden trafik, där efterfrågan är och förväntas fortsätta vara hög, vilket även medför en hög betalningsvilja. I skrivande stund handlas Titanias aktie till 7,88 kr, vilket innebär en substansrabatt om ca 54 % jämfört med det rapporterade substansvärdet vid utgången av år 2024, något som Analyst Group anser är en omotiverat hög rabatt beaktat den estimerade snabba substanstillväxten under de kommande åren.

Vi kommer att återkomma med en uppdaterad aktieanalys av Titania.

Titania meddelade den 17 december år 2024 att bolaget har tecknat ett avtal om förvärv av fastigheten Byggmästaren 2 i Solna. Avtalet tecknades med Parkgate Byggmästaren 2 AB:s konkursbo och förvärvet görs till en köpeskilling om 150 MSEK med beräknat tillträde den 31 januari år 2025.

Fastigheten Byggmästaren 2 har planerats sedan år 2013 då framtagande av detaljplanen startade men givet den tidigare ägarens ekonomiska trångmål så har detaljplanearbetet inte gått vidare från samrådsskedet och byggnaden har istället tillåtits förfalla. Byggnaden består idag bl.a. av kontorslokaler, en extern lagerlokal och en bensinstation, där hela fastigheten utöver bensinstationen står tom i väntan på att byggnaden förväntas rivas och ge plats åt ca 350 bostäder som detaljplanen består av, vilket förväntas ske då detaljplanen vinner laga kraft.

Att fastigheten har passerat ett samrådsskede innebär att nästa steg är en granskning av de åsikter som inkommit under samrådet, samt eventuellt hänsynstagande till dessa, innan planen kan antas av kommunen och givet att detta antagande inte möter några överklagningar så vinner projektet laga kraft och kan därmed byggstartas. Titania beskriver att det finns flera parter som behöver samordnas för att få projektet på banan, däribland Solna stad och en närliggande bostadsrättsförening, vilket alltså kvarstår innan projektet vinner laga kraft. Titania har erfarenhet av att driva liknande projekt från detaljplansarbete till färdig fastighet, vilket Analyst Group ser som värdefullt då dessa erfarenheter kan användas för att ta projektet vidare till färdigställande. Ovan nämnda faktorer medför dock att Titania kan förvärva fastigheten Byggmästaren 2 i Solna till ett förmånligt pris.

Förvärvet anses ske till ett förmånligt pris

Projektet innefattar de parametrar som Titania letar efter i ett projekt, beläget i Stockholmregionen med spårbunden trafik i närheten. Majoriteten av bolagets projekt finns främst i förorter längre från centrum jämfört med Solna, då mark- och byggrättspriser oftast är lägre där, samtidigt som vakansrisken ändå antas vara låg och betalningsviljan hög.

Köpeskillingen, motsvarande ca 8 TSEK per ljus BTA, är ca 40 % av vad Alecta nyligen betalade till Besqab för en närliggande byggrätt, affären skedde under oktober för en köpeskilling om ca 300 MSEK för 195 byggrätter med en area om ca 16 000 kvm ljus BTA, vilket således motsvarar ca 19 TSEK per ljus BTA. Det ska dock nämnas att dessa byggrätter hade vunnit laga kraft, vilket alltså Byggmästaren 2 inte har gjort, något som även antas vara en primär anledning till det lägre priset. Däremot anser Analyst Group att en köpeskilling om 40 % av detta pris utgör en god risk/reward givet de kvarvarande stegen i processen och erfarenheten som Titania har som bostadsutvecklare, där ett lyckat projekt kan medföra en betydande projektvinst.

Projektet finansieras genom en club-deal, vilket innebär att flera finansiärer har gått ihop för att erbjuda ett lån, lånet kommer under de första 2 åren inte ha någon påverkan på koncernens kassaflöden, vilket anses fördelaktigt.

Sammanfattningsvis anser Analyst Group att förvärvet av byggrätten för Byggmästaren 2 sker till ett förmånligt pris givet de risker som kvarstår i processen, samtidigt som projektet passar väl in i bolagets affärsmodell att ha kontroll över hela värdekedjan från projektutveckling genom byggfas till färdigställd fastighet. Därtill anses läget vara utmärkt med närhet till Solna centrum och tunnelbana, vilket också passar väl in i Titanias modell.

Hur Analyst Group ser på Titania som investering

Titania är en bostadsutvecklare med exponering mot Stockholmsregionen, där Bolaget har en historik som ett entreprenadbolag och framgångsrikt utvecklat flertalet projekt från markförvärv till färdig fastighet. Projektportföljen består idag av en hög andel byggrätter, ca 90 %, vilka väntas färdigställas under de kommande åren och därmed bidra till en stark substanstillväxt om 30 % CAGR år 2023–2028. Baserat på ett estimerat NAV per aktie om 17,9 kr år 2025 och en applicerad multipel om P/NAV 0,8x, härleds ett potentiellt värde per aktie om 14,3 kr i ett Base scenario.