Heba

För de som inte tidigare har hört talas om Heba, kan du berätta lite mer om er verksamhet, vad ni gör och vilka marknader ni adresserar?

Heba är i grunden ett traditionellt byggmästarbolag. Bolaget bildades år 1952 när byggmästarna Holmberg och Eriksson slog ihop sina verksamheter. Deras utgångspunkt var att bygga fastigheter som de själva ville äga, förvalta och bo i, och det är en filosofi vi i dag försöker ta tillbaka: långsiktigt ägande, hög kvalitet och en nära egen förvaltning.

Historiskt var Heba helt fokuserat på Stockholm. I dag finns vi i tillväxtorter i Stockholmsregionen och Mälardalen, i praktiken ungefär inom en timmes resväg från Stockholm. Den geografiska avgränsningen hänger ihop med att vi i princip sköter all förvaltning i egen regi, vilket ger oss en stark egen organisation, hög kompetens och möjlighet att driva fastigheterna effektivt. Utanför centrala Stockholm finns vi bland annat i Uppsala, Norrtälje, Enköping, Vallentuna och Österåker.

Vårt erbjudande består framför allt av hyresbostäder och vård- och omsorgsboenden. Den första affären inom äldreboenden genomfördes år 2014, och i dag kommer omkring 30 procent av driftnettot från vård- och omsorgsboenden. Med det som redan ligger i portföljen skulle andelen, allt annat lika, kunna närma sig 40 procent. I princip alla fastigheterna är nybyggda eller nyrenoverade. och avtalen är långa. Mixen är en viktig del av Heba som ofta missas när bolaget enbart placeras i bostadsfacket.

Kan du berätta lite mer om ert erbjudande – hyresbostäder och samhällsfastigheter med vård- och omsorgsboenden i Stockholmsregionen och Mälardalen? Vad utmärker er affärsmodell och fördelarna med den mixen?

Fördelarna börjar med geografin. Vår tillväxtstrategi omfattar en socioekonomisk analys av 24 kommuner. Vi identifierade sju till åtta kommuner där förutsättningarna för nyproducerade hyresrätter är särskilt starka, förutsatt att även mikroläget är rätt. Det finns ett stabilt bostadsbehov i Stockholm och utvalda kranskommuner oavsett konjunktur, samtidigt som befolkning och ekonomi fortsätter att växa på flera av dessa marknader.

Den geografiska selektiviteten har blivit ännu viktigare när byggkostnaderna har stigit. Byggkostnaderna har enligt vår bedömning ökat omkring 40 procent på fem år, vilket har flyttat den nödvändiga hyresnivån för nyproduktion från ungefär 2 000 till 3 000 kronor per kvadratmeter. Det är bara ett begränsat antal kommuner i Sverige där hushållen kan bära den nivån, och vår bedömning är att Heba finns i flera av dem, men även inom Stockholm måste projektet ligga i rätt mikromarknad.

Vård- och omsorgsboenden har en annan efterfrågelogik. Där är hushållens betalningsförmåga inte lika avgörande; i stället handlar det om kommunernas framtida behov och hur väl de planerar för dem. Antalet personer över 80 år kommer att öka med omkring 50 procent inom de närmaste fem åren, samtidigt som Sverige inte är rustat för att möta hela det behovet. Vi har här lång erfarenhet och betydande kompetens inom både bostäder och vårdfastigheter, även i ledningsgruppen.

Kassaflödesmässigt fungerar mixen som en stötdämpare. Bostadshyror förhandlas årligen, vilket innebär att det kan ta några år innan kraftiga kostnadsökningar har hämtats hem. Avtalen för vård- och omsorgsboenden är däremot indexreglerade och ger en snabbare kompensation när inflationen stiger, något som gör att Heba är stabilare genom olika konjunkturer och ger en snabbare resultatåterhämtning vid inflation. Vår bedömning är att vård- och omsorgsboende är rejält undervärderade och kommer få en rejäl värderingsskjuts när marknaden förstår det stora underskottet på vård- och omsorgsplatser.

Mixen bidrar också till en högre överskottsgrad. När jag började på Heba låg den på 63 procent och i dag är den omkring 74 procent, med en ambition att på sikt närma oss 80 procent. Bostäder ligger ungefär kring 70 procent, medan vård- och omsorgsboenden ligger på cirka 85–90 procent, bland annat eftersom operatören sköter en större del av den dagliga verksamheten och fler kostnader kan debiteras. De långa avtalen har i genomsnitt knappt tio års löptid. Sammantaget skapar detta både stabilitet och effektivitet.

Ni har fått Hållfast externt verifierat. Vad betyder certifieringen för er riskbild och kostnadsutveckling framåt?

Vi har arbetat intensivt med hållbarhets- och klimatfrågor i sju till åtta år. När vi började upplevde vi att många externa modeller var dyra och resurskrävande, samtidigt som bara omkring 30–40 procent av kraven var relevanta för den praktiska fastighetsförvaltningen. Därför byggde vi Hållfast som ett eget system, integrerat i vårt ordinarie arbetssätt.

Hållfast säkerställer att varje fastighet uppfyller 60 definierade punkter och att nivån därefter bibehålls löpande. I kombination med vårt datastöd systematiserar och industrialiserar det förvaltningen. Vi vet i grunden vilka problem som förr eller senare kan uppstå i en fastighet, även om vi inte alltid vet exakt när och var. Genom att arbeta enhetligt kan vi fånga risker tidigare, minska överraskningar och förbereda beståndet för klimatförändringar och extremväder. När husen hålls i optimalt skick uppstår färre fel, vilket sparar pengar.

Den externa verifieringen är ett kvitto på att arbetssättet håller även vid en objektiv granskning. Bedömningen är att vårt sätt att arbeta och kvaliteten i våra gröna tillgångar placerar Heba långt fram bland fastighetsbolag med hållbara tillgångar. Det viktiga för oss är att vi har nått dit utan att hållbarhetsarbetet har blivit en separat kostnadsapparat; det går hand i hand med en effektivare förvaltning.

Ett konkret exempel är en innergård i Vällingby där vi återkommande hade problem vid kraftiga regn. Vi valde att dränera om gården och anlägga regnrabatter med växter som klarar både torka och stora vattenmängder, tillsammans med ett mer avancerat dräneringssystem. Ett annat exempel är att vi för omkring fem år sedan installerade komfortkyla i samtliga vård- och omsorgsboenden. Vi såg tidigt att höga temperaturer är en direkt risk för de boende och samtidigt försämrar personalens arbetsmiljö. För oss visar det att hållbarhet både reducerar risk och kan sänka framtida kostnader.

Energianvändningen är nere på rekordlåga 63 kWh/kvm, men målet är 40 till år 2030. Vad krävs för att ta er dit, och hur ser ni på investeringarna som krävs för att nå målet?

Vi har en av styrelsen beslutad investeringsplan fram till år 2030. Vi har valt att behålla en större del av kassaflödet till investeringarna och satsar omkring 25 MSEK per år på bland annat bergvärme, nya ventilationsanläggningar, solceller och ett avancerat IT-stöd. Målet om 40 kWh/kvm hänger direkt ihop med att Heba ska vara klimatneutralt i förvaltningen år 2030.

Tekniskt krävs en kombination av åtgärder. Vi ersätter i ett stort antal fastigheter fjärrvärme med bergvärme, installerar mer avancerad ventilation och optimerar energiprestandan i samband med renoveringar. I princip hela beståndet, med undantag för två fastigheter, är redan renoverat. Det innebär att den återstående resan inte handlar om en enskild stor åtgärd, utan om att alla delar måste fungera tillsammans.

Steget från 63 till 40 är betydligt svårare än att gå från en hög energianvändning ned till 60. För att lyckas behöver förvaltningen fungera som en Formel 1-bil. Vi följer energianvändning, överskottsgrad och temperaturer i realtid och använder tredimensionella miljöer, digitala tvillingar och AI-stöd för att förstå hur fastigheterna går i driften. Det kräver också egen kompetens; arbetet kan inte bara läggas ut externt utan att det blir både svårare och dyrare.

Den ekonomiska effekten är tydlig. En optimerad drift skapar löpande förbättringar, och den kvarvarande energieffektiviseringen bedöms, allt annat lika, kunna motsvara omkring 10 MSEK i förbättrat driftnetto. Investeringarna är därför inte enbart klimatåtgärder, utan också en del av arbetet med att höja effektiviteten och överskottsgraden.

Fastigheternas marknadsvärde ligger på 14,8 miljarder kronor i dag. Ni vill nå ett marknadsvärde över 20 miljarder kronor till år 2030, samtidigt som belåningsgraden ligger på 47,6 procent, över ert genomsnittsmål på 45 procent. Hur finansierar ni tillväxten samtidigt som ni håller belåningen nere?

Ett marknadsvärde över 20 miljarder kronor är inte ett mål isolerat från resten av verksamheten. Det bygger på att flera förutsättningar uppfylls, där en försiktig värdetillväxt i beståndet är en del. Före den senaste marknadsnedgången hade vi nästan 20 år med en genomsnittlig värdetillväxt på knappt 7 procent. I våra simuleringar utgår vi från mindre än hälften av den nivån och ungefär hälften av den långsiktiga nivå på omkring 5 procent som vi ser som normal för Stockholmsområdet, men även en betydligt försiktigare värdeutveckling skapar investeringsutrymme.

Tillväxten ska finansieras genom en kombination av löpande kassaflöde, selektiva försäljningar och ombildningar, projektvinster samt ny upplåning inom ramen för våra finansiella mål. Vi har under lång tid växlat ut lågavkastande fastigheter och ersatt dem med tillgångar som ger bättre avkastning. Ombildningar har vi arbetat mer aktivt med under de senaste två åren. Det finns inte lika många lågavkastande fastigheter kvar, men kapitalrotationen fortsätter att vara ett viktigt verktyg.

Den befintliga projektportföljen om cirka 2,8 miljarder kronor räcker inte ensam för att nå ambitionen till 2030. Portföljen innehåller både hyresbostäder och vård- och omsorgsboenden, men den behöver fyllas på med ytterligare projekt och affärer. Samtidigt måste vi ta höjd för att planprocesserna kan bli långa och att projektens tidpunkter därför är osäkra.

Vi har vi en tydlig handlingsplan för hur vår avkastning ska bli ännu bättre, men vi har ännu inte kommunicerat den externt eftersom vi har velat testa arbetssättet under ett år. Planen bygger på kombinationen av ett i princip fullt renoverat bestånd, digitalisering, systematisk förvaltning och en mer aktiv kapitalförvaltning. I stället för att vänta på att marknaden ska erbjuda perfekta förutsättningar arbetar vi med de möjligheter som är mest attraktiva i varje marknadsläge. Vår bedömning är att det kan göra Heba ännu effektivare.

Du beskriver en fortsatt stilla marknad med svenskt val i sikte. Hur kan det politiska läget och en eventuell regeringsomläggning förändra förutsättningarna för Hebas hyresbostäder och samhällsfastigheter?

I grunden brukar skillnaderna vara begränsade oavsett vem som sitter vid makten. Det svenska hyressystemet har funnits länge och bostadspolitiken förändras normalt stegvis snarare än genom stora tvära kast. Därför bedömer jag att Hebas grundförutsättningar kommer att vara relativt stabila även efter ett val.

En konkret fråga är investeringsstöden. Den nuvarande regeringen har tagit bort stöd för bostäder och, vid årsskiftet, även för äldreboenden och trygghetsboenden. Vid ett regeringsskifte kan sådana stöd komma tillbaka. Rätt utformade kan de vara ett bra verktyg, särskilt när höga byggkostnader driver upp de hyror som krävs i nyproduktionen. Det skulle kunna skapa möjligheter även för Heba.

Det finns också strukturella frågor som behöver hanteras oavsett regering, exempelvis långa planprocesser och kommunernas starka planmonopol. Samtidigt tror jag inte att högre klimatkrav kommer att leda till lägre byggkostnader. Sammantaget väntar jag mig marginella skillnader mellan olika regeringsalternativ, och Heba är förberett. Om det uppstår en möjlighet som passar vår strategi ska vi kunna agera snabbt.

Var ser du Heba om ett år och hur ser strategin ut för att nå dit?

Om ett år ska de plattformar vi har byggt göra det möjligt att arbeta ännu effektivare än i dag. Vi har redan kommit så långt att värdeskapandet inte främst handlar om några få stora grepp, utan om många små förbättringar som genomförs kontinuerligt. I bolag med stora effektiviseringsbehov kan man arbeta med motorsåg; vi arbetar med mikroskop och pincett. Det systematiska arbetssättet ska öka aktieägarvärdet varje dag.

Vi ska också bli tydligare med vilket mervärde som finns i projektportföljen. I rapporteringen hamnar fokus ofta på driftnettot, men projekten skapar även övervärden som vi inte alltid har lyft fram tillräckligt tydligt. På samma sätt ska vi visa hur den aktiva kapitalförvaltningen bidrar till värdeskapandet och hur vi använder kapitalet där det gör störst nytta i det aktuella marknadsläget.

Tillväxtmöjligheterna finns i båda segmenten. Inom hyresbostäder handlar det om rätt mikroläge i de sju till åtta kommuner som vi har identifierat. Inom vård- och omsorgsboenden handlar det om rätt fastighet på rätt plats och om kommuner som har kontroll över sina framtida behov. Vi har sagt att vård- och omsorgsboenden aldrig ska understiga 20 procent av driftnettot, men vi har inget fast tak. Vi ska kunna bygga eller förvärva mer i det segment där den bästa affären finns, eftersom vi känner oss lika hemma i båda. Den största hävstången ser jag för närvarande i vård- och omsorgsboenden.

Styrkan är att Heba har långsiktiga ägare som gör det möjligt att investera i arbetssätt, energieffektivisering och fastigheter med ett långt perspektiv, samtidigt som bolaget levererar löpande tillväxt. Strategin är därför både långsiktig och aktiv: vi håller fast vid kvaliteten i beståndet men anpassar kapitalanvändningen efter marknadsläget.

Kan du nämna tre anledningar till varför Heba är en intressant investering i dag?

1. Stabiliteten och kvaliteten i kassaflödena. Heba finns i några av Sveriges starkaste geografier, där det långsiktigt finns ett tydligt behov av bostäder. Beståndet består av nyrenoverade eller nybyggda fastigheter, samtidigt som vård- och omsorgsboendena möter ett växande behov och har långa avtal. Kombinationen skapar stabila och långsiktiga kassaflöden.

2. Den operativa plattformen. Heba har byggt ett systematiskt arbetssätt med datadrivna beslut, digitala tvillingar och AI-stöd. Det skapar ett kontinuerligt värdeskapande i ett redan effektivt bestånd. Plattformen är svår att kopiera eftersom den kräver både djup fastighetskompetens och IT-kompetens i organisationen.

3. Värderingen och tidpunkten. Efter flera år av en svag fastighetsmarknad går det enligt min bedömning att köpa in sig i ett starkt, långsiktigt bolag till en tydlig rabatt. Det gör dagens nivå till ett attraktivt tillfälle att få exponering mot välbelägna, nyproducerade och nyrenoverade fastigheter till ett bra värde.